L'essenziale da sapere

• I documenti da consultare prima di impegnarsi
• I contratti di vendita
• Il condominio

I documenti da consultare prima di impegnarsi

Hai un colpo di fulmine per una casa o un appartamento? Il prezzo ti sta bene? Prima di impegnarti definitivamente, consulta i seguenti documenti:

• L'estratto delle spese e il verbale dell'ultima assemblea generale (in caso di condominio).
• Essi ti permettono di sapere se il condominio è correttamente gestito e se sono stati recentemente votati dei lavori.
• il libretto di manutenzione dell'edificio: dal 1° giugno 2001, il venditore deve comunicarti, se ne fai la richiesta, il libretto di manutenzione dell'edificio. Compilato dall'amministratore di condominio, indica fra l'altro l'anno di realizzazione dei grossi lavori (rifacimento della facciata, installazione di un ascensore, ecc.).
• L'ultima tassa fondiaria o tassa di abitazione.
• il certificato di presenza o meno di amianto.
• il certificato parassitario, obbligatorio nelle zone contaminate da termiti.

Infine, se hai l'intenzione di comprare una villa o villino, contatta il comune per conoscere le regole urbanistiche vigenti e i lavoro previsti nel quartiere.

I contratti di vendita

I precontratti di vendita

Vi sono due tipi di promessa di vendita:

• La prima si chiama "promessa unilaterale di vendita" ed impegna solo l'acquirente. Questi dispone, per un periodo determinato dal contratto, di un diritto di opzione sul bene, che è libero o meno di esercitare.
  
• La seconda si chiama "promessa sinallagmatica" o "compromesso di vendita" ed impegna definitivamente le due parti: il venditore è obbligato a vendere e l'acquirente a comprare. Questo atto ha il valore di vendita, purché siano state cancellate le eventuali condizioni sospensive.
  

Dal 1° giugno 2001, qualsiasi acquirente (non professionale) di un immobile vecchio che abbia firmato una promessa con scrittura privata dispone di un un periodo di recesso di 7 giorni.
Durante questo periodo non può essere versata alcuna somma, tranne quando l'atto privato viene registrato da un professionista che dovrà restituire i fondi ricevuti entro 21 giorni in caso di recesso dell'acquirente.

L'atto autentico di vendita

La reiterazione della vendita mediante atto notarile è l'ultima fase, che permetterà di espletare le formalità di pubblicità fondiaria e di renderla opponibile a terzi.
L'acquirente diventerà allora possessore e il venditore riceverà il prezzo di vendita.
Qualora non sia stato firmato un compromesso di vendita, il notaio deve concedere all'acquirente un periodo di riflessione di 7 giorni e deve notificargli il progetto dell'atto.
In genere, è il notaio del venditore che riceve l'atto, assistito eventualmente dal notaio dell'acquirente.
Le altre spese relative alla vendita (gli emolumenti per espletare le formalità, i diritti e le imposte pagate al Tesoro Pubblico) sono interamente a carico dell'acquirente.

Il condominio

Definizione del condominio

Si tratta di qualsiasi immobile o gruppo di immobili edificati, la cui proprietà è suddivisa tra più persone in base a lotti che comprendono ognuno una parte privata e una quota di parti comuni.
Il condominio è disciplinato in Francia dalla legge del 10 luglio 1965 e dal decreto del 17 marzo 1967.
L'oggetto del regolamento condominiale è quello di determinare la destinazione dell'edificio e i diritti ed obblighi dei condomini, sia per le parti private che per le parti comuni, nonché la ripartizione delle spese.
La collettività dei condomini è costituita da un amministratore, considerato un ente pubblico con personalità giuridica.
Questi stabilisce, se necessario, il regolamento di condominio, ed è incaricato della conservazione dell'edificio e dell'amministrazione delle parti comuni.
Le decisioni vengono prese in sede di assemblea generale condominiale e l'esecuzione delle deliberazioni è affidata ad un amministratore posto sotto il controllo del consiglio condominiale.
L'amministratore è il rappresentante legale del consiglio condominiale, sia negli atti della vita civile che di quella legale.

Mansioni dell'amministratore

L'amministratore è incaricato tra l'altro:
di curare l'osservanza del regolamento di condominio e l'esecuzione delle delibere dell'assemblea;
di amministrare l'edificio, compiere gli atti conservativi e relativi alla sua manutenzione e, in caso di emergenza,
provvedere di propria iniziativa all'esecuzione di tutti i lavori necessari per la sua salvaguardia;
di stabilire ed aggiornare il libretto di manutenzione dell'edificio;
di stabilire il bilancio preventivo del condominio e sottoporlo a votazione in sede di assemblea, nonché tenere per ogni condominio una contabilità separata conforme al piano contabile.

Le parti comuni e private

Sono considerate private le parti degli edifici e dei terreni riservate all'uso esclusivo di un determinato condomino.
Queste parti sono di proprietà esclusiva di ogni condomino.
Tuttavia questo criterio ha solo un valore suppletivo; è il regolamento condominiale che stabilisce l'elenco delle parti considerate private.
Sono comuni le parti degli edifici e dei terreni riservate all'uso di tutti i condomini o di una parte di essi.
In caso di mancata definizione di queste parti o di contraddizione, sono considerate parti comuni:

• gli ingressi e i corridoi dell'edificio;
• le scale, le trombe delle scale;
• i cortili;
• i parchi e i giardini;
• le vie di accesso;
• le fondamenta, i muri maestri e il tetto degli edifici, le intercapedini, i condotti e le teste dei camini;
• i vani per servizi comuni (ad esempio, il vano per i bidoni dell'immondizia);
• le vie di passaggio;
• gli elementi di equipaggiamento comuni, comprese le parti di canalizzazione che attraversano i vani privati;
• l'impianto di riscaldamento. La caldaia e gli impianti sono di proprietà comune dei condomini e per evitare gravi perturbazioni di tutto l'impianto, è vietato modificare, sostituire od eliminare gli elementi di riscaldamento presenti negli appartamenti;
• gli scarichi per le immondizie: le intercapedini sono parti comuni, come pure le bocche di scarico, se sono collettive; le bocche di scarico sistemate negli appartamenti sono invece private;
• l'antenna classica e/o l'antenna parabolica di televisione collettiva.

Gli oneri accessori

La ripartizione degli oneri accessori deve essere determinata dal regolamento condominiale, nel rispetto delle disposizioni dell'articolo 10 della legge del 1965, che distinguono tra spese relative alle parti comuni e spese inerenti gli elementi di equipaggiamento comune e servizi collettivi.
Le spese relative alla conservazione, manutenzione ed amministrazione delle parti comuni devono essere ripartite proporzionalmente al valore relativo delle parti private comprese in ogni lotto.
Le spese derivanti dai servizi collettivi e dagli equipaggiamenti comuni sono suddivise in funzione dell'utilità di questi servizi o elementi di equipaggiamento comune per ogni lotto.

L'assemblea generale condominiale

Tutti i condomini possono parteciparvi, oltre alle seguenti persone:

• gli inquilini che hanno firmato un contratto di locazione-accessione alla proprietà;
• gli associati per i beni che appartengono ad una società civile immobiliare;
• il mandatario comune per i beni in indivisione;
• i rappresentanti di un'associazione di inquilini;
• gli inquilini delegati da un condomino.

Nell'ipotesi in cui un condomino non possa assistere personalmente alla riunione, ha la possibilità di farsi rappresentare da un mandatario a scelta, tranne l'amministratore condominiale. Rilascia al suo mandatario un potere redatto su carta libera.
Una stessa persona non può tuttavia ricevere più di tre mandati, tranne se il numero di mandati gli fa totalizzare meno del 5 % delle voci.
Deve essere tenuta almeno un'assemblea generale all'anno. In caso di bisogno può essere però convocata un'assemblea straordinaria, su iniziativa dell'amministratore oppure su richiesta del consiglio condominiale oppure su richiesta di uno o più condomini che rappresentino almeno il quarto delle voci di tutti i condomini.
L'amministratore deve rispettare un intervallo di 15 giorni tra la data di ricevimento delle convocazioni e la data dell'assemblea, tranne in caso di emergenza.
Le convocazioni devono essere inviate a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno oppure consegnate a mano e firmate dal ricevente.
Alla convocazione devono essere allegati i progetti delle risoluzioni e le condizioni essenziali dei contratti e lavori che verranno sottoposti all'approvazione dell'assemblea, nonché il bilancio preventivo del prossimo esercizio e il saldo dei conti dell'esercizio precedente.
Ogni condomino o mandatario deve firmare il foglio di presenza. All'inizio della seduta, l'assemblea nomina un presidente e, se necessario, uno o più scrutatori, mentre l'amministratore svolge generalmente le funzioni di segretario, tranne decisione contraria dell'assemblea.
Viene allora effettuato l'esame di ognuno dei punti indicati nell'ordine del giorno, per i quali si vota secondo la maggioranza applicabile per ogni tipo di decisione.
Il risultato delle votazioni è segnato nel verbale, che dovrà indicare inoltre se la decisione è adottata o meno.
Entro due mesi dall'assemblea, il verbale deve essere inviato agli assenti non rappresentati o agli oppositori.
Essi disporranno di un periodo di due mesi per contestarne la regolarità in giustizia e chiederne l'annullamento.