Dare in affitto

L'essenziale da sapere

• Alloggio decente obbligatorio
• Obbligo di manutenzione e di rinnovo
• Gli oneri accessori
• Riprendere un immobile

Alloggio decente obbligatorio

Il proprietario deve affittare l'immobile in buono stato, così come è stato definito nel decreto del 30 gennaio 2002 in applicazione dell'articolo 187 della legge SRU. (Questo obbligo riguarda solo contratti di locazione sottoposti alla legge del 1989).

Il decreto prevede che un alloggio decente debba soddisfare alcune condizioni relative alla sicurezza fisica e alla salute degli inquilini:

• Garantisce chiusura e copertura. Le fondamenta, i muri maestri e il tetto, nonché gli accessi sono in buono stato di manutenzione e di solidità e proteggono l'immobile dalle acque di scorrimento e dalle risalite d'acqua. I serramenti esterni e la copertura con i suoi raccordi ed accessori garantiscono la protezione dalle infiltrazioni d'acqua nell'immobile. Nei dipartimenti d'oltremare francesi, le condizioni relative alla protezione dalle infiltrazioni d'acqua possono essere valutate in base a condizioni climatiche specifiche.
• I dispositivi di protezione delle persone, all'interno dell'immobile e a livello degli accessi, come le ringhiere delle finestre, delle scale, delle terrazze e dei balconi, sono in uno stato conforme al loro uso.
• Il tipo e lo stato di conservazione e di manutenzione dei materiali di costruzione, delle canalizzazioni e dei rivestimenti dell'immobile non presentano rischi manifesti per la salute e la sicurezza fisica degli inquilini.
• Le rete e gli allacciamenti di elettricità e gas, nonché gli impianti di riscaldamento e di erogazione d'acqua calda sono conformi alle norme di sicurezza definite dalle leggi e dai regolamenti e sono in buono stato d'uso e di funzionamento.
• I dispositivi di apertura e di ventilazione permettono un rinnovo dell'aria adatto ai bisogni di una normale occupazione dell'immobile e al funzionamento degli impianti.
• Le stanze principali usufruiscono di un'illuminazione naturale sufficiente e di un'apertura sull'esterno o su una vetrata rivolta all'esterno;
• L'immobile non deve essere pregiudicato da un'ordinanza d'insalubrità o di pericolo.

L'immobile deve comprendere i seguenti elementi di equipaggiamento e di comfort:

• Un impianto che permetta un riscaldamento normale, munito di dispositivi di erogazione di energia e di smaltimento dei prodotti di combustione, adatto alle caratteristiche dell'immobile. Nei dipartimenti d'oltre mare francesi questa condizione non è obbligatoria.
• Un impianto di erogazione di acqua potabile che garantisca all'interno dell'immobile una pressione ed una quantità d'acqua sufficienti per un uso normale da parte degli inquilini.
• Degli impianti di scarico delle acque domestiche e delle acque nere che impediscano la formazione di cattivi odori e di effluenti, muniti di sifone.
• Una cucina o un angolo cucina dotato di apparecchio di cottura e lavello collegato con un impianto di alimentazione di acqua calda e fredda e con un impianto di scarico delle acque usate.
• Un impianto sanitario all'interno dell'immobile, che comprenda un gabinetto separato dalla cucina e dalla stanza in cui vengono presi i pasti, nonché un equipaggiamento per lavarsi, comprendente vasca o doccia, sistemato in modo da garantire l'intimità personale, alimentato con acqua calda e fredda e munito di scarico delle acque usate. L'impianto sanitario di un monolocale può essere limitato ad un gabinetto esterno all'immobile, purché questo gabinetto si trovi nello stesso edificio e sia facile di accesso.
• Una rete elettrica che permetta l'illuminazione sufficiente di tutte le stanze e degli accessi, nonché il funzionamento degli apparecchi elettrodomestici indispensabili per la vita quotidiana.
• Nei dipartimenti d'oltremare l'erogazione di acqua calda non è obbligatoria.

Norme per la superficie o il volume

• L'alloggio deve disporre di almeno una stanza principale che abbia una superficie abitabile di 9 mq minimo e un'altezza di soffitto di 2,20 m minimo, pari ad un volume abitabile di almeno 20 mq.
• La superficie abitabile e il volume abitabile sono determinati in base alle disposizioni del CCH (Code de la construction et de l'habitation), art. R.111-2 (comma 2 e 3): la superficie abitabile di un alloggio è la superficie di pavimento costruita, al netto delle superfici occupate da muri, pareti, scalini e trombe di scale, intercapedini, vani di porte e finestre. Il volume abitabile corrisponde al totale delle superfici abitabili moltiplicato per l'altezza del soffitto.
  Non si tiene conto della superficie di sottotetti non sistemati a solaio, cantine, sottosuoli, rimesse, garage, terrazze, balconi, stenditoi esterni all'alloggio, verande, alcuni volumi vetrati, locali comuni ed altri locali annessi, né le parti di locali che hanno un'altezza inferiore a 1,80 metri.
  
• Sono abrogati gli articoli 1, 5 - 14 e 17 del decreto del 9 novembre 1968 (in particolare le norme), presi in applicazione della legge del 12 luglio 1967 sul miglioramento delle condizioni abitative.

Obbligo di manutenzione e di rinnovo

• Per conservare l'immobile in buono stato, il proprietario deve effettuare una manutenzione regolare dello stesso.
• I lavori importanti devono essere effettuati dal locatore (riscaldamento, muri, pavimenti, ecc.) come pure quelli che riguardano le parti chiuse e coperte: tetto, muri esterni (comprese le finestre), porta, pavimenti, ecc.
• Le piccole riparazioni e le spese di manutenzione corrente sono invece a carico del conduttore.

Gli oneri accessori

• Sta al conduttore pagare le spese relative alla riparazione delle parti comuni dell'edificio, le spese legate al normale utilizzo dell'alloggio (acqua, gas, elettricità, ecc.) e le tasse (diritto di locazione, tassa di nettezza urbana, tassa rifiuti).
• Gli eventuali altri oneri vanno pagati dal proprietario. Il decreto del 26 agosto 1987 stabilisce un elenco limitativo degli oneri assunti dal conduttore.
• Il pagamento degli oneri può essere mensile, trimestrale o annuo. Non dimenticare che il conteggio preciso degli oneri, le quantità consumate e i giustificativi possono essere reclamati in qualsiasi momento dal conduttore.

Riprendere un immobile

Il proprietario può dare la disdetta alla scadenza del contratto di locazione, ma solo per abitare l'immobile in quanto residenza principale (o farlo abitare dalla propria famiglia) oppure per venderlo, oppure per un motivo serio e legittimo. Attenzione: la disdetta deve sempre essere notificata con un preavviso di almeno sei mesi dalla data di scadenza del contratto, a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, o comunicata tramite atto giudiziario.

Il proprietario riprende l'immobile per abitarlo

Può riprenderlo per abitarlo lui stesso o per farlo abitare dal congiunto, dal partner con cui è legato da un PACS (Patto Civile di Solidarietà), dal concubino (da almeno un anno), dai suoi ascendenti e discendenti o da quelli del coniuge, del partner o del concubino. Deve dare la disdetta al conduttore precisando il motivo nonché il nome e l'indirizzo del beneficiario della ripresa. L'informazione deve essere comunicata ad ognuno dei cotitolari del contratto di locazione o ad ognuno dei coniugi quando il proprietario è al corrente del matrimonio.
In caso di notificazione a mezzo lettera raccomandata, il proprietario deve accertarsi che il conduttore l'abbia ricevuta entro 6 mesi della data di scadenza. Il proprietario può anche comunicare la sua proposta (o disdetta) tramite atto giudiziario, sempre rispettando la stessa scadenza.

Il proprietario vende l'immobile

Il conduttore ha la priorità per comprarlo.
Il proprietario deve dargli la disdetta indicando il prezzo e le condizioni di vendita (non è obbligatorio indicare la superficie dell'immobile). L'offerta di vendita deve riportare i primi cinque paragrafi dell'articolo 15-II della legge del 6 luglio 1989.
L'offerta di vendita è valida per i primi due mesi del preavviso legale.

• Se il conduttore accetta l'offerta di vendita:
  dispone di due mesi per realizzare la vendita, a decorrere dalla data d'invio della sua risposta al proprietario.
  La scadenza è di quattro mesi quando il conduttore indica che deve richiedere un mutuo. Se la vendita non è stata realizzata entro questa data, il conduttore deve lasciare l'immobile.
  
• Se il conduttore non ha accettato l'offerta entro i primi due mesi di preavviso legale, deve lasciare l'immobile alla fine del periodo di locazione.
  Se l'immobile viene messo in vendita a condizioni più vantaggiose: il proprietario o il notaio devono informare il conduttore; la notifica, che ha il valore di una vendita, gli viene trasmessa al nuovo indirizzo o al vecchio indirizzo se il cambiamento non è stato comunicato.
  Il conduttore interessato ha un mese per rispondere: se accetta la nuova offerta di vendita, dispone di due mesi a decorrere dalla sua risposta per realizzare la vendita (quattro mesi in caso di richiesta di mutuo).
  

Caso particolare: quando l'immobile appartiene ad un locatore istituzionale (esempi: compagnia assicurativa, società di economia mista), l'offerta di vendita è separata dalla disdetta. Quattro mesi prima della sua scadenza, il contratto di locazione può essere rinnovato per iscritto, per una durata inferiore a 6 anni. Al termine di questo periodo, il contratto viene rescisso di pieno diritto.

Il proprietario ha un motivo legittimo e serio

Il mancato rispetto da parte del conduttore di uno dei suoi obblighi durante il periodo di locazione (ritardi nel pagamento del canone, assenza di manutenzione dell'alloggio, disturbi ai vicini, ecc.) può costituire un motivo legittimo e serio per dare la disdetta. La disdetta deve indicare il motivo.
Qualunque sia il motivo indicato dal proprietario, se il conduttore lascia l'immobile prima della scadenza del preavviso, paga solo il canone e gli oneri relativi al periodo durante il quale ha effettivamente occupato l'alloggio.
Alla fine del contratto, se il conduttore ha più di 70 anni e un reddito inferiore ad 1,5 volte l'importo annuo dello SMIC (Salario Minimo di Crescita), il proprietario che vuole dare la disdetta deve proporgli un nuovo alloggio, tranne se ha anche lui più di 60 anni o un reddito inferiore ad 1,5 volte l'importo annuo dello SMIC.

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