Affittare

L'essenziale da sapere

• Il contratto di locazione
• Gli obblighi delle parti
• Descrizione dell'immobile
• Le riparazioni locative
• Il canone d'affitto
• Il deposito cauzionale
• Il garante
• Gli oneri accessori
• La richiesta di quietanza
• La disdetta

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione viene concluso per una durata minima di 3 anni quando il proprietario è una persona fisica e di 6 anni quando il locatore è una persona morale (società, compagnia assicurativa, cassa pensioni, ecc.).

Menzioni obbligatorie

Il contratto deve essere concluso per iscritto. Contiene obbligatoriamente le seguenti informazioni:

• Il nome e l'indirizzo del proprietario, anche quando fa ricorso ai servizi di un amministratore di beni.
• La data di effetto e la durata del contratto.
• La consistenza e la destinazione dell'immobile affittato.
• La designazione dei vani ed equipaggiamenti ad uso privato e, all'occorrenza, l'elenco delle parti, degli equipaggiamenti e degli accessori dell'immobile che sono adibiti ad uso comune.
• L'importo dell'affitto, le modalità di pagamento, le regole di eventuale revisione.
• L'importo del deposito di garanzia, se è previsto.
• La constatazione di rischio di esposizione al piombo, se è il caso.

Diciture vietate

È contro la legge:

• obbligare il conduttore (inquilino) a pagare l'affitto a mezzo prelievo bancario;
• scogliere di pieno diritto un contratto di affitto per ragioni diverse dal mancato pagamento del canone o dalla mancanza di assicurazione;
• ridurre una prestazione stipulata nel contratto senza controparte equivalente;
• riscuotere delle multe in caso di mancato rispetto del contratto o del regolamento interno dell'edificio;
• vietare al conduttore di svolgere un'attività politica, sindacale, associativa o professionale;
• obbligare il conduttore a sottoscrivere un'assicurazione scelta dal proprietario;
• obbligare il conduttore a far visitare il suo immobile nei giorni festivi e per più di due ore al giorno nei giorni feriali, una volta data la disdetta.

Documenti da allegare al contratto di locazione

Al contratto di locazione devono essere allegati i seguenti documenti:

• descrizione dell'immobile;
• estratto del regolamento condominiale (se necessario).

Gli obblighi delle parti

La stipula di un contratto di locazione sottintende degli obblighi sia per il locatore che per il conduttore.

Gli obblighi del locatore

Quando il locatore consegna le chiavi al conduttore, l'alloggio deve essere decente e in buono stato. Gli equipaggiamenti citati nel contratto di locazione devono funzionare correttamente.

La nozione di alloggio decente è stata definita dalla legge del 13 dicembre 2000 (detta legge SRU), relativa ai contratti di locazione sottoposti alla legge del 1989. L'alloggio non deve presentare "rischi manifesti che possano ledere alla sicurezza e alla salute e deve essere dotato degli elementi che lo rendono conforme all'uso abitativo". Queste nuove disposizioni sono applicabili agli alloggi vuoti o ammobiliati, nonché ai contratti in corso.

Inoltre il locatore deve assicurare al conduttore, durante la locazione, l'usufrutto tranquillo dell'alloggio. Deve quindi effettuare tutte le riparazioni che non sono considerate locative.

Gli obblighi del conduttore

Il conduttore ha l'obbligo di:

• pagare l'affitto e gli oneri accessori;
• sottoscrivere un'Assicurazione Multirischio Abitazione per coprire l'alloggio;
• effettuare tutte le riparazioni locative necessarie;
• accettare i lavori effettuati dal locatore nelle parti comuni e nelle parti private.

Descrizione dell'immobile

Anche se non è obbligatorio, si raccomanda fortemente alle due parti di allegare al contratto di locazione una descrizione dell'immobile.
Nel caso contrario, la parte che avrà rifiutato di redigere la descrizione dell'immobile non potrà invocare la presunzione secondo cui l'immobile è stato consegnato in buono stato.
Questo documento viene redatto a contraddittorio tra le due parti al momento della consegna delle chiavi al conduttore. Una descrizione dell'immobile deve essere effettuata anche al momento della restituzione delle chiavi. Alla fine del periodo di locazione, il raffronto tra le due descrizioni permetterà infatti de determinare le riparazioni che incombono al proprietario o al conduttore. Se la locazione inizia in estate, il conduttore ha il diritto di chiedere che la descrizione dell'immobile venga completata dallo stato degli elementi destinati al riscaldamento durante il primo mese di utilizzo dello stesso.
La descrizione dell'immobile può essere redatta:

• dal proprietario in presenza del conduttore;
• oppure dall'ufficiale giudiziario su iniziativa della parte più diligente. In questo caso, l'ufficiale giudiziario deve avvertire le parti con almeno sette giorni di anticipo, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Le spese per la redazione di questo documento vengono allora divise a metà tra il proprietario e il conduttore.

Le riparazioni locative

Le riparazioni locative indicano i lavori di manutenzione corrente e le piccole riparazioni a carico del conduttore
Questi è tenuto ad effettuare le riparazioni, salvo in caso di vetustà, di forza maggiore (catastrofe naturale, ad esempio) e di vizio di costruzione.
Il decreto 87-712 del 26 agosto 1987 elenca, a titolo indicativo, le riparazioni considerate locative che possono riguardare l'esterno dell'immobile (giardino per una villa) e gli equipaggiamenti interni (prese elettriche, tubi flessibili per la doccia, ecc.).
Durante il periodo di locazione, il proprietario non può imporre la realizzazione di questi lavori, tranne clausola contraria. Il conduttore deve tuttavia osservare la diligenza del "buon padre di famiglia" ed effettuare i lavori al più presto se vi è rischio di degrado dell'immobile affittato. Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore è tenuto a restituire l'immobile con le riparazioni locative effettuate. In caso contrario, il proprietario può ottenere il rimborso delle spese sostenute per rimettere a posto l'immobile.

Il canone d'affitto

Il canone, fissato liberamente dalle parti al momento della firma del contratto di locazione, costituisce la controparte della messa a disposizione dell'immobile da parte del proprietario.
È di norma un pagamento mensile quando il conduttore ne fa la richiesta; il proprietario non può imporre un modo di pagamento mediante prelievo bancario automatico.
Quando il contratto comprende una clausola d'indicizzazione, la revisione dell'affitto (esclusi gli oneri accessori) va effettuata una volta all'anno, alla data concordata tra le parti o, all'occorrenza, alla fine di ogni anno di contratto.
Dal 1° gennaio 2006, l'indice di riferimento è obbligatoriamente l'I.R.L. (Indice de Référence des Loyers), destinato ad attenuare l'impatto dell'evoluzione del costo della costruzione sull'aumento dei canoni.
Quando il contratto di locazione non prevede una revisione del canone, il proprietario non può aumentarlo prima della normale scadenza. Ma al momento del rinnovo del contratto, il prezzo di locazione può essere aumentato se si ritiene che è stato sottovalutato.

Il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale o deposito di garanzia è una somma versata dal conduttore al proprietario per garantire l'esecuzione dei suoi obblighi locativi. A partire dal 10 febbraio 2008, l'importo del deposito non può essere superiore ad un mese di canone esclusi gli oneri. Benché non sia obbligatorio, il proprietario ha il diritto di esigerlo.
Il deposito di garanzia deve essere restituito al conduttore entro due mesi al massimo dalla data di restituzione delle chiavi, deduzione fatta delle somme ancora dovute al locatore.

Il garante

Il proprietario può anche chiedere al conduttore di avere un garante. Il garante è una persona che s'impegna a pagare al proprietario tutte le somme dovute dal conduttore in caso di inadempienza di quest'ultimo.
La garanzia è detta di lunga durata quando non vi è nessuna indicazione della durata. Il garante può allora rinunciare unilateralmente al suo impegno, ma la rinuncia avrà effetto solo alla scadenza del contratto di locazione e dovrà essere notificata al proprietario a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
La garanzia può anche essere a durata determinata, quando si precisa il numero di rinnovi che fanno parte del campo di applicazione della garanzia.
A pena di nullità, l'atto di garanzia deve comprendere:

• la dicitura - scritta a mano dal garante - dell'importo del canone, delle condizioni di revisione e dell'articolo 22-1 comma 1 della legge del 6 luglio 1989;
• la dicitura - scritta a mano dal garante - della sua conoscenza del tipo e del contenuto dell'obbligo assunto.

Gli oneri accessori

Vengono chiamati oneri accessori (o spese locative) le spese assunte dal proprietario che contribuiscono all'usufrutto dell'alloggio del conduttore.
Si tratta:

• delle spese dovute ai servizi relativi all'alloggio e all'uso dell'edificio (stipendio del custode, consumo d'acqua e di energia, contratto di manutenzione degli ascensori, ecc.);
• delle tasse locative (tassa rifiuti);
• delle spese relative alla manutenzione corrente e alle piccole riparazioni delle parti comuni dell'edificio (visite di manutenzione, interventi, ecc.), tranne se le spese sono dovute ad un difetto di concezione o ad un errore nella realizzazione dell'edificio. In questo caso, il proprietario è tenuto a far correggere l'errore o il difetto.

Il decreto del 26 agosto 1987 elenca in modo esauriente le spese locative.
Nessun'altra spesa può essere richiesta al conduttore. Il proprietario ha il diritto di esigere dal conduttore un "anticipo", che verrà calcolato in base alle spese effettivamente pagate dal proprietario nell'anno precedente.
Il proprietario è tenuto a fare il conguaglio delle spese ogni anno. Sono possibili due casi:

• l'importo delle spese effettivamente pagate è inferiore all'anticipo pagato dal conduttore. In questo caso, il proprietario rimborsa o deduce dal canone di locazione successivo le somme versate in eccesso;
• l'importo delle spese effettivamente pagate è superiore all'anticipo versato dal conduttore. In questo caso, il proprietario ha il diritto di richiedere al conduttore il pagamento delle somme mancanti. La sua richiesta deve essere giustificata. Il locatore deve comunicare un conteggio degli oneri per tipo di spesa oppure, in caso di immobile collettivo, il modo di ripartizione delle spese tra i vari inquilini (millesimi in caso di condominio o modo più giusto in caso di proprietario unico). Questi giustificativi vengono poi tenuti a disposizione del conduttore per un mese.

Il proprietario può fare il conguaglio e farsi rimborsare dal conduttore le spese sostenute negli ultimi 5 anni (giustificandone l'importo).

La richiesta di quietanza

Quando il conduttore lo chiede, il locatore deve rilasciare gratuitamente una quietanza con tutti i particolari delle somme versate dal conduttore, distinguendo il canone di locazione dagli oneri.
In caso di pagamento parziale, il locatore non può rilasciare una quietanza ma deve comunque rilasciare una ricevuta.

La disdetta

La disdetta è l'atto con cui il conduttore o il proprietario pongono fine al contratto di locazione. La disdetta deve essere notificata a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o comunicata tramite atto giudiziario.

Disdetta data dal conduttore

Il conduttore può dare la disdetta in qualsiasi momento, con un preavviso di 3 mesi, ridotto ad un mese in caso di primo impiego, trasferta di lavoro, perdita d'impiego o nuovo impiego consecutivo ad una perdita d'impiego o quando lo stato di salute del conduttore (di età superiore ai 60 anni) richiede un cambiamento di domicilio, nonché in caso di beneficiari dell'RMI (reddito minimo di integrazione).

Disdetta data dal proprietario

Un proprietario che desidera ricuperare un immobile dato in affitto deve dare la disdetta al conduttore entro sei mesi dalla scadenza del contratto di locazione in corso, rispettando le seguenti condizioni :

• Il locatore può dare la disdetta e riprendere l'immobile per abitarlo o farlo abitare dal coniuge, dal concubino (da almeno un anno), dal partner con cui è legato da un PACS (Patto Civile di Solidarietà), dai suoi ascendenti e discendenti o da quelli del coniuge, del concubino o del partner.
• Il locatore può anche dare la disdetta per mettere in vendita l'immobile. La disdetta ha allora il valore di un'offerta di vendita a favore del conduttore, che per la durata di 2 mesi può esercitare il suo diritto di prelazione, secondo le condizioni definite nella disdetta.

Infine, il locatore può dare la disdetta per un motivo legittimo e serio, come ad esempio il mancato pagamento del canone in modo regolare.